경제 센스 연구소

2025년 기준, 외국인이 보유한 국내 주택 수가 10만 채를 돌파했습니다. 

이는 통계 작성 이후 역대 최대치로, 특히 중국인이 전체 외국인 보유 주택의 56%를 차지하면서 그 배경과 영향에 관심이 쏠리고 있습니다.

외국인 주택 보유 현황 요약

• 총 외국인 보유 주택: 10만 123채 (2025년 5월 기준)
• 보유 국가 TOP3: 중국 56%, 미국 19%, 캐나다 6%
• 보유 지역: 수도권 집중 (서울·인천·경기 70%)

국토교통부 발표에 따르면, 외국인이 보유한 국내 주택 수가 역대 최대치를 기록하며 부동산 시장의 구조적 변화를 예고하고 있습니다.

특히 서울 강남권, 마곡지구, 인천 송도 등 개발호재가 풍부한 지역에 집중적으로 매입이 이뤄졌으며, 일부는 전세 수익을 위한 임대사업 등록까지 병행하고 있는 것으로 확인됐습니다.

중국인 주택 보유 비중이 높은 이유는?

전체 외국인 보유 주택 중 중국인 비중이 56%로 압도적인 이유는 단순한 통계 이상의 경제적·제도적 배경과 연관돼 있습니다.

최근 몇 년간 위안화 가치 하락, 중국 내 부동산 규제 강화, 경제 불확실성이 심화되며 일부 고자산가들이 한국 부동산을 대체 투자처로 선택한 것으로 분석됩니다.

또한 자녀의 유학 및 정착, 고급 의료 접근성, 장기 체류를 위한 거주지 확보 등의 목적도 맞물려, 강남권 아파트, 위례·판교 등 신도시 주택을 실거주 또는 복합 목적(투자+거주)으로 매입하는 수요가 증가하고 있습니다.

실수요 vs 투기… 외국인 주택 매입의 논란

외국인의 주택 매입이 실거주 목적인지, 단기 시세차익을 노린 투기성 투자인지를 두고 사회적 논란이 이어지고 있습니다.

특히 2020년대 이후 부동산 가격 급등기와 외국인 매입량 증가가 맞물리며, 실수요자 중심의 시장 원칙이 흔들릴 수 있다는 우려가 제기됩니다.

더불어, 외국인은 내국인과 다른 금융 및 세무 규제 환경에 놓여 있습니다.

예를 들어, LTV 등 대출 규제에서 일부 제외되거나, 국세청 자금출처 조사 대상에서 사각지대에 놓일 가능성, 그리고 양도소득세·취득세 감면 혜택 등으로 인해 제도적 형평성 논란이 커지고 있습니다.

용어설명 :
투기성 투자 : 단기 시세차익을 목적으로 한 부동산 매입

전세시장과 내국인에게 미치는 영향은?

전문가들은 외국인의 주택 매입 확대가 제한된 공급량과 맞물려 전세 시장에 부담을 줄 수 있다고 지적합니다.

특히, 공공임대주택 수요가 높은 지역에서 외국인이 자가로 주택을 보유할 경우, 전세 물량 자체가 줄어들고, 이에 따라 보증금 상승 및 전세가율 상승이 이어질 수 있습니다.

이러한 구조는 실수요자인 내국인의 주거비 부담을 가중시키고, 진입장벽을 더욱 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

더불어 외국인의 경우 전세보증금 반환 보장 제도의 사각지대에 위치하는 경우가 있어, 세입자가 피해를 입는 사례도 우려되고 있습니다.

용어설명 :
실수요자 : 실제 거주 목적으로 주택을 구입하는 사람
전세보증금 반환 보장제 : 전세 계약 종료 시 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도

주요국 외국인 부동산 규제는?

전 세계적으로 외국인의 부동산 매입에 대해 엄격한 규제를 도입하는 국가가 증가하고 있습니다. 이는 시장 과열, 실수요자 보호, 투기 차단이라는 정책 목적 때문입니다.

• 호주: 외국인은 ‘신축 주택’만 구매 가능. 기존 주택은 원칙적으로 매입 금지
• 캐나다: 2023년부터 일시적 외국인 주택 매입 금지 조치 시행
• 싱가포르: 외국인 매입 시 추가 취득세 최대 30% 부과

이러한 해외 사례는 시장 안정성과 공정성 확보를 위한 실질적 장치로 기능하고 있으며, 한국 역시 거래 투명성 확보와 실수요자 중심의 정책 기조 강화를 위해 유사한 규제 방향을 검토할 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 외국인도 전세를 줄 수 있나요?

→ 가능합니다. 다만 보증금 반환 책임이 불명확할 수 있어, 세입자 입장에서는 전세보증보험 가입 등 안전장치 확보가 필요합니다.

Q. 외국인 주택 매입 시 세금은 어떻게 되나요?

→ 취득세·보유세·양도소득세 체계는 내국인과 동일하지만, 일부 국가는 세무 협약에 따라 일부 감면 혜택이 적용될 수 있습니다.

Q. 외국인도 대출을 받을 수 있나요?

→ 원칙적으로 가능하지만, 심사 기준이 더 까다롭고, 대부분은 현금거래 중심으로 이루어지는 편입니다.

Q. 외국인이 보유한 주택을 임대사업 등록할 수 있나요?

→ 일부 지역에서는 외국인도 임대사업자로 등록이 가능하며, 전세 또는 월세 수익을 목적으로 매입하는 사례도 존재합니다.

Q. 외국인의 주택 매입은 허가제가 적용되나요?

→ 현재는 별도 허가 없이 매입 가능하나, 국방·농지·문화재 보호 구역 등 일부 제한구역은 별도 심의 또는 제한이 적용됩니다.

마무리

외국인의 국내 주택 보유 확산은 단순한 수치 이상의 의미를 갖습니다.

이는 국내 부동산 시장의 구조적 전환이 시작됐음을 보여주는 신호이자, 정책적 대응이 시급하다는 뜻이기도 합니다.

실수요자 보호, 전세 시장의 안정성 확보, 그리고 세입자 안전망 강화를 위해서는 제도적 보완이 반드시 필요하며, 해외 규제 사례를 참고한 전략적 접근이 중요한 시점입니다.

※ 참고자료

- 국토교통부 외국인 주택 보유 통계 (2025.05)

- 한국감정원 부동산 분석 보고서

- 대한민국 국회 입법예고시스템

- 연합뉴스, 머니투데이, 이데일리 외 뉴스 종합

함께하면 좋은 글 

• 2025년 부동산 보유세 절세 전략 | 공시가 현실화율 하향에 따른 대응법
• 2025년 서울시 부동산 정책 발표 | 실거래가 조작 차단·AI 모니터링 본격 도입

이 글은 경제센스연구소에서 작성하였습니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.

국토교통부가 최근 발표한 ‘민간임대주택 정책 개편안’이 임대시장에 큰 파장을 예고하고 있습니다.

2025년부터 일부 임대사업자 등록의무 완화 또는 폐지 가능성이 검토되고 있으며, 집주인과 세입자 모두에게 중요한 변화가 될 수 있습니다.

이번 개편은 등록 임대주택 제도가 과거에는 세제혜택 중심으로 설계되었지만, 최근엔 혜택보다 규제가 많다는 지적이 커지면서 논의가 촉발됐습니다.

용어설명 :
민간임대주택 : 민간이 공급하고 운영하는 임대주택
임대사업자 등록 : 지자체에 신고 후 각종 세제혜택을 받는 등록제도

현재 제도 : 민간임대 등록제란?

민간임대 등록제는 집을 1채 이상 임대하는 사람(개인/법인)이 일정 조건에 따라 지자체에 임대사업자로 등록하는 제도입니다.

등록 시 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 감면 등의 세제 혜택이 제공되며, 임대료 인상 제한 및 의무 임대기간 설정 등도 적용됩니다.

해당 제도는 원래 전·월세 시장의 투명성 확보와 세입자 보호를 목표로 도입되었으며, 특히 전세보증보험 가입 등 안전장치 역할도 수행해 왔습니다.

그러나 2020년 이후 정부 정책 기조 변경과 함께 세제 혜택 축소, 등록 요건 강화 등이 이뤄지면서 실제 등록 건수는 지속적으로 감소하고 있는 실정입니다.

이로 인해 시장에서는 실효성이 낮은 등록제의 유지 필요성에 대한 논의가 이어지고 있으며, 국토교통부는 2025년 제도 개편을 통해 현실에 맞는 방향으로 개선을 추진 중입니다.

2025년 제도 개편 주요 내용

• 단기임대 등록 폐지 검토: 과거에 많았던 4년 단기임대 등록은 폐지 가능성이 높음
• 장기임대 요건 완화: 기존의 임대의무기간 8년 유지하되, 보유세 혜택 강화
• 등록제 자체 폐지 논의: 자율시장에 맡기자는 의견도 함께 논의 중

임대인과 세입자에게 미치는 영향

임대인 입장에서는 등록 시 세제 혜택보다 규제 부담이 커졌다는 인식이 확산되며, 등록을 꺼리는 현상이 뚜렷해졌습니다.

예를 들어, 의무 임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 부기등기 의무 등은 유연한 자산운용을 방해할 수 있어 투자 매력을 낮추는 요인으로 작용했습니다.

반면 세입자 입장에서는 등록주택이 전·월세상한제, 계약갱신청구권 보장 등의 안정성 확보 수단이 되었기에, 등록주택의 감소는 곧 주거 안정성 악화로 이어질 수 있습니다.

특히 최근 전세사기 이슈로 인해 임대인의 신뢰성 확보가 중요해진 상황에서 등록제 축소는 임차인의 계약 리스크를 키울 수 있는 구조로 이어질 수 있습니다.

이에 따라 정부는 등록제 폐지 또는 축소와 함께 보완적 장치 마련을 병행하겠다고 밝힌 상태입니다.

투자자 관점에서 주의할 점

등록제의 폐지 또는 제도 변경이 확정될 경우, 기존 등록자의 세제혜택 소급 적용 여부는 물론, 향후 임대주택 시장의 투자 구조 자체가 바뀔 수 있습니다.

기존 등록자는 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 임대소득세 감면 등 다양한 세금 혜택에 따라 투자 전략을 세웠던 만큼, 제도 변화에 따라 계획의 수정 또는 투자처 변경이 불가피합니다.

특히 장기보유형 투자자나 고가주택 보유자의 경우, 임대의무기간, 보유기간 기준, 세제 적용 시점 등에 따라 향후 매각 전략 및 포트폴리오 구성이 크게 달라질 수 있습니다. 

변화가 시작되기 전에 미리 시뮬레이션하고 대비하는 것이 중요합니다.

사례 : 장기임대 등록자의 변화 예측

서울 강서구의 임대사업자 A 씨는 2019년, 주택 2채를 장기임대 등록하고 현재 의무임대기간 8년 중 절반을 소화한 상태입니다.

그러나 최근 제도 개편 논의가 본격화되며, 기존 등록자에 대한 세제 혜택 유지 여부가 불확실해지자 전략 수정을 고민하고 있습니다.

제도 폐지 시 남은 기간에 대한 양도소득세 감면 및 종합부동산세 합산배제 혜택이 중단될 가능성이 있다는 점에서, A씨는 전세에서 월세로 전환, 보증금 비율 조정, 리츠나 상업용 부동산으로 자산 분산 등을 검토 중입니다.

이처럼 기존 등록자는 보유 목적과 지역, 세대 구성, 세율 영향도 등을 종합적으로 따져 향후 방향을 정해야 하며, 제도 발표 전 미리 준비하는 것이 현명합니다.

용어설명 :
장기임대 : 8년 이상 임대계약을 유지하는 조건

임대주택 등록 감소 통계

2020년 대비 2024년 기준 전체 등록임대주택 수는 약 27% 감소했으며, 수도권 평균은 약 -20%, 지방은 -35% 이상 감소한 지역도 있을 만큼 제도의 매력이 현저히 줄어든 상황입니다.

이러한 수치는 제도의 실효성 저하와 규제 강화, 세제혜택 축소가 복합적으로 작용한 결과로 해석되며, 등록하지 않고 비공식적으로 임대를 운영하는 사례도 늘고 있는 것으로 보입니다.

이는 세입자의 계약 안정성에도 영향을 줄 수 있는 구조적 변화로, 단순한 감소 수치 이상으로 시장 전체의 신뢰 기반 약화 가능성이 존재합니다.

세입자 권리 보호 방안 필요

등록제 개편 논의와 함께, 비등록주택에 거주하는 세입자의 권리를 제도적으로 보호해야 한다는 목소리도 점점 커지고 있습니다.

현재 등록주택에는 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도가 적용되지만, 미등록 주택은 보호 사각지대에 놓여 있는 상황입니다.

이에 따라 정부는 전세보증보험 의무화, 표준임대차계약서 사용 확대, 임대인 등록정보 공개 등을 통해 임대차 시장 전반의 신뢰 회복을 추진 중입니다.

이는 단순한 규제 완화가 아닌, 임차인 보호 중심의 주거복지 체계로의 전환 신호로 해석할 수 있습니다.

지역별 등록 임대 감소 추이

국토교통부의 최근 통계에 따르면, 2020년 대비 2024년 기준 등록임대주택 수는 전국 평균 약 27% 감소했습니다.

특히 서울·경기 지역은 평균 -20%, 지방 중소도시는 -35% 이상 줄어든 지역도 다수 존재합니다.

이러한 현상은 세제 혜택 감소, 등록요건 강화, 시장 규제에 대한 반감 등 복합적 요인이 영향을 준 것으로 분석됩니다. 

수도권과 지방 간의 감소폭 차이는 향후 임대주택 공급 불균형과 지역 간 주거비 격차로 이어질 가능성도 있어 주목할 필요가 있습니다.

등록제 폐지 후 대체 방안은?

등록임대제 축소 또는 폐지 이후, 세입자의 권리 보장과 계약 안정성을 위한 보완책 마련이 필수로 떠오르고 있습니다.

특히 보증금 반환 불이행, 갑작스러운 임대료 인상, 계약 갱신 거부 등에 대비한 제도적 보호 장치가 필요합니다.

현재 검토 중인 대체 정책은 다음과 같습니다.

• 전세보증보험 의무화: 보증금 반환 분쟁 사전 예방
• 표준임대차계약서 사용 확대: 계약서의 법적 효력 확보 및 분쟁 최소화
• 임대인 실명제 강화: 임대인의 신원 정보 명확화로 계약 신뢰도 확보
• 임대차 신고제와 정보공개 플랫폼 연계: 세입자의 주택 선택권 보장

이러한 방안은 등록제의 기능을 대체하는 '시장 신뢰 기반 시스템' 구축의 초석이 될 수 있습니다.

제도 비교 요약표

마무리

2025년 민간임대 제도 개편은 단순한 일시적 이슈가 아니라, 임대시장 전반의 구조를 재편하는 중대한 전환점입니다.

과거에는 혜택 중심이던 제도가, 이제는 시장 자율성과 세입자 보호 간의 균형을 중점으로 재구성되는 흐름에 접어들었습니다.

따라서 기존 임대사업자뿐만 아니라 예비 부동산 투자자, 장기 거주를 고려 중인 세입자 모두가 이번 개편 방향을 면밀히 검토해야 합니다.

향후 법령 개정과 제도 시행까지는 시간이 걸리지만, 지금부터 대응 전략을 준비하는 것이 리스크를 줄이는 가장 현명한 방법입니다.

임대 기간 전략, 자산 포트폴리오 재조정, 세금 시뮬레이션, 지역별 수익성 분석 등 자신에게 맞는 구체적인 계획을 세워야 할 시기입니다.

변화의 중심에 설 수 있는 기회로 삼는 것이 중요합니다.

※ 참고자료

- 국토교통부 보도자료 (2025.5)

- 대한민국 정책브리핑

- LH 민간임대주택 FAQ

함께하면 좋은 글 

• 2025년 부동산 보유세 절세 전략 | 공시가 현실화율 하향에 따른 대응법
• 2025년 서울시 부동산 정책 발표 | 실거래가 조작 차단·AI 모니터링 본격 도입

이 글은 경제센스연구소에서 작성하였습니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.

최근 윤석열 전 대통령이 탈당하면서 국내 정치지형이 급격히 변화하고 있습니다.

여야의 갈등은 더욱 심화되고, 2027년 대선을 앞두고 다양한 정책 변화가 예고되고 있죠.

특히 부동산과 세금 정책이 민감하게 반응하며 투자자와 일반 시민들의 관심이 집중되고 있습니다.

윤석열 탈당이 정치·경제에 미치는 영향은?

윤 전 대통령의 탈당은 보수 진영 분열을 심화시켜, 여야 정치 구도가 급격히 바뀌는 계기가 되고 있습니다.

이미 이재명 민주당 대표는 '4년 연임제 개헌'까지 논의 중이며, 정권 교체 가능성이 높아짐에 따라 경제 정책도 큰 변화를 맞을 가능성이 큽니다.

현재 부동산 시장은 윤석열 정부 초기부터 지속된 규제 완화 흐름 속에서 다시 긴장하고 있습니다.

이재명 대표를 중심으로 한 민주당 진영이 다시 집권하게 된다면, 이전 문재인 정부 수준의 부동산 규제 강화가 불가피할 것으로 예상됩니다.

용어설명 :
4년 연임제 개헌 : 대통령 임기를 4년으로 하고 연속 2회까지 재임 가능하도록 하는 헌법 개정안입니다.

과거 정권 교체 사례로 본 부동산·세금 정책 변화

역대 정권 교체 시마다 부동산과 세금 정책은 급격한 변화를 겪었습니다.

노무현 정부는 종합부동산세(종부세)를 도입하며 부동산 규제를 강화했고, 문재인 정부 역시 다주택자에 대한 강력한 규제를 실시했습니다.

이러한 흐름은 정권이 바뀔 때마다 시장의 불확실성을 키우며 투자자들을 긴장하게 했습니다.

이재명 대표의 과거 부동산 정책 발언 정리

이재명 대표는 경기도지사 시절부터 기본주택, 기본소득형 국토보유세 등을 통해 '토지공개념 실현'을 강조해 왔습니다.

기본주택은 무주택 서민을 위한 장기공공임대 모델로, 기존 공공임대보다 더 질 좋은 주택을 누구나 평생 안정적으로 거주할 수 있게 하겠다는 구상입니다.

또한 국토보유세는 토지를 보유한 국민에게 세금을 부과하고, 그 재원을 기반으로 전 국민에게 기본소득을 지급하는 시스템으로, 현행 종합부동산세보다 강력한 토지세입니다.

이는 실효세율을 실질적으로 높여, 다주택 보유자의 투자 수요를 억제하고 투기 수요를 제어하겠다는 취지입니다.

이러한 정책은 대통령 당선 시 전국 단위로 확대될 가능성이 크며, 실수요자 보호와 투기 억제를 동시에 노리는 방식이기 때문에, 부동산 투자자 입장에서는 전략적 자산 재구성이 필요한 국면입니다.

용어설명 :
기본주택 : 공공에서 공급하는 무주택자 대상 저렴한 임대주택을 말합니다.

최근 시장 반응 및 전문가들의 의견

윤석열 전 대통령의 탈당 이후, 서울 아파트 시장은 일시적으로 거래량이 감소하고 관망세가 확대되는 모습입니다.

특히 정치적 불확실성이 커질수록 고가 주택 시장과 다주택자 매물 출회가 민감하게 반응하는 경향이 큽니다.

직방 함영진 리서치센터장은 “대선 국면에서 정책 전환 가능성이 높아질 경우, 투자자들이 안정적인 자산으로 선호를 전환하거나 보유 자산을 정리하려는 움직임이 나타날 것”이라고 분석했습니다.

KB국민은행 박합수 수석위원도 “정권 교체 가능성이 현실화될 경우, 다주택자들은 세제 강화에 대비해 매도를 서두르거나 임대전환을 고려할 가능성이 있다”며 “정책 불확실성이 부동산 시장에 심리적 부담을 주고 있다”라고 언급했습니다.

정권 교체와 부동산·세금 정책 예측

정권 교체 시 더불어민주당은 과거 정부의 기조를 일부 복원하거나 강화하는 방향으로 정책을 전환할 가능성이 높습니다.

다주택자에 대한 보유세·양도세 강화, 종합부동산세 기준 재조정, 임대사업자 제도 개편 등의 시나리오가 유력하게 검토되고 있습니다.

특히 이재명 대표가 제안한 ‘기본소득형 국토보유세’는 기존 종부세보다 광범위한 대상에게 부과될 수 있어, 부동산 세제의 전면 재구성이 현실화될 수도 있습니다.

이러한 정책 변화는 실거주자보다는 자산 포트폴리오를 보유한 투자자에게 더 큰 영향을 미치게 되며, 정권 교체 가능성에 따라 투자자들은 보유 전략을 재점검해야 하는 시기입니다.

용어설명 :
기본소득형 국토보유세 : 토지 보유자에게 세금을 부과하고 이를 국민에게 기본소득으로 나눠주는 제도입니다.

대선 직전 투자자는 어떻게 움직일까?

2027년 대선을 앞두고 정치적 불확실성이 고조되면, 투자자들은 단기적으로 관망세에 들어가거나 보수적인 포트폴리오로 전환할 가능성이 높습니다.

대선 전후로 정책의 방향성이 바뀌면 세금 부담이나 자산 가치에 큰 영향을 주기 때문에, 시장은 선제적인 반응을 보이는 경향이 있습니다.

대표적인 흐름은 다음과 같습니다.
① 정권 교체 가능성 커질수록 다주택자 매물 증가 →
② 1 주택 실수요자는 청약·보금자리 대기전략 →
③ 투자자들은 금, ETF, 달러 등 금융자산으로 회피전략

실제 2022년 대선을 앞두고도 서울·수도권 고가 아파트 거래는 일시적으로 감소했고, 달러예금·채권 ETF 등의 가입이 일시적으로 증가한 사례가 있습니다.

세금 정책 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성 전략

양도소득세 및 보유세 강화가 예상될 경우, 보유 자산의 구조를 재편하는 것이 핵심 전략이 됩니다.

다주택자는 보유 주택 중 일부를 증여하거나 매도 시기를 조정하는 방식으로 세금 부담을 분산시킬 수 있습니다.

또한 임대사업자 등록을 통해 일정 기간 세제 혜택을 받는 방안도 검토할 필요가 있습니다.

예를 들어, 과거 2021~2022년 양도세 강화 시기에는 시행 직전 3개월간 매물이 급증했고, 그 이후 오히려 거래 절벽이 발생하며 세부담과 시장 침체가 동시에 나타났습니다.

이를 감안하면 미리 자산을 정리하거나 장기임대 전략으로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다.

이처럼 정책 리스크가 예고된 상황에서는 단기 시세차익보다 세금·현금흐름 중심의 구조적 대응이 더욱 중요합니다.

용어설명 :
양도소득세 : 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 부과되는 세금입니다.

무주택 실수요자는 어떻게 대응해야 할까?

무주택자나 실수요자는 정책 변화에 따라 가장 직접적인 영향을 받는 계층입니다.

특히 청약 제도나 임대차 시장에 대한 정책이 정권 교체 시 크게 달라질 수 있으므로, 지금부터 전략적으로 준비하는 것이 중요합니다.

• ✅ 정책 변화에 따른 청약 우선순위 변경 여부를 점검하고, 사전청약이나 특별공급을 활용할 수 있는지 확인하세요.
• ✅ 임대차 보호법 개정 가능성에 따라 계약 기간, 보증금 상승률 등을 사전에 체크하고 중장기 주거계획을 세우세요.
• ✅ 생애최초·신혼부부·청년층 등 맞춤형 특별공급 조건의 변화도 예고될 수 있으므로, 자신이 해당하는 항목을 점검하세요.

예를 들어, 문재인 정부 시기 생애최초 특공 소득 기준이 완화되며 청약 경쟁률이 급등했고, 정책 변경에 따라 당첨 가능성이 극적으로 바뀐 사례가 있었습니다.

정치적 불확실성 속 ‘안전자산’ 투자 대안 제시

정권 교체 가능성이 높아지면 부동산 시장에 대한 불확실성이 커지며, 투자자들은 보수적인 자산으로 방향을 선회하는 경우가 많습니다.

이때 안전자산은 심리적 방어기제이자 실제 수익 방어 수단으로 활용됩니다.

대표적인 안전자산은 다음과 같습니다.

• 금: 인플레이션 및 위기 방어 성격이 강해 정치적 충격기에 가격 상승 가능성
• 달러: 환율 상승기에 수익률 보전 가능, 원화 약세에 대비 가능
• 우량주 ETF: 배당 중심 안정형 ETF나 글로벌 방어형 산업 ETF로 포트폴리오 다각화

실제 2017년 탄핵 정국 당시에도 금 가격은 단기간 내 15% 이상 상승했고, 달러예금과 글로벌 ETF 투자금 유입이 늘어난 바 있습니다.

추천 : 당신의 투자 성향에 따라 이렇게 대응하세요

• 보수형 : 금, 달러, 채권 ETF 등 원자재 기반 또는 외화 자산 중심으로 자산을 분산하세요. 대선 전후로 시장이 출렁일 때 손실 회피에 유리합니다.
• 중립형 : 배당 우량주나 REITs(부동산 리츠) 등 현금흐름 중심 자산과 부동산 절세 전략을 병행해 리스크와 수익 균형을 유지하세요.
• 공격형 : 정책 발표·공약 시점을 기준으로 단기 매수/매도 타이밍 전략에 집중하세요. 주식·ETF 매매에 민감하게 대응하고, 세제 혜택 종료 전에 수익 실현을 고려하세요.

※ 실제 2022년 대선 당시 공격형 투자자는 전·월세상한제 발표 전 수익형 부동산 매입, 보수형 투자자는 채권 ETF로 자산 이동해 리스크를 최소화한 사례가 있습니다.

투자자·일반 시민이 지금 준비해야 할 전략

1. 정책 모니터링 강화: 부동산과 세금 관련 정책은 정권에 따라 매년 바뀌는 핵심 분야입니다. 각 정당의 공약 비교표를 만들어두고, 투자·청약·임대전략에 미리 반영하세요.

2. 세제 변화 대비: 양도소득세, 종합부동산세, 임대소득 과세 기준 등은 소급적용은 없지만 시행일 기준 보유/매도 여부에 따라 세부담 차이가 큽니다. 자산 분산, 증여시점 조정, 임대사업자 등록 여부 등도 검토하세요.

3. 리스크 관리: 갑작스러운 정책 발표나 금리 변화에 유연하게 대응할 수 있도록, 현금 비중 확보, 대출 상환계획 조정, 투자 리스크 시뮬레이션 등을 사전 준비하세요.

※ 일반 시민들도 '공시가 상승 → 보유세 인상' 패턴을 염두에 두고, 장기 거주·전세 전환 등을 통해 세부담을 최소화하는 전략을 세워야 합니다.

2025~2027년 주요 인물 공약 키워드 비교

2025년 세금 정책 트렌드 3가지

• 디지털 자산 과세: 2025년부터 시행되는 코인·NFT 양도소득세 본격화
• 세무조사 확대: 고액 현금 거래 및 플랫폼 수익자 대상 정밀 조사 강화
• 부동산 보유세 현실화: 공시가 현실화율 단계적 상향

실제 사례 시뮬레이션

2022년 1분기, 정부가 양도소득세 중과 유예 종료를 예고하면서 서울 강남 3구에서 다주택자 매물이 28.4% 급증한 바 있습니다.

발표 직전 3개월 동안 전월 대비 거래량이 연속 증가했으며, 다주택 보유자들이 세금 부담을 피하고자 서둘러 매도에 나선 것으로 분석됩니다.

이는 정권 교체나 정책 전환기마다 반복되는 전형적인 흐름입니다.

세제 강화 발표 → 투자자 매물 증가 → 시장 일시적 가격 하락 → 관망세 확대 순으로 이어졌으며, 특히 세제 변화에 민감한 고가 주택 시장에서 뚜렷한 반응을 보였습니다.

당시 KB·부동산 R114 등의 자료에 따르면, 실제 거래량은 단기 급등 후 급격히 감소해 '거래 절벽' 현상으로 이어졌으며, 세제 완화 기대감이 꺾이자 중도 포기하는 투자자도 늘어났습니다.

나에게 맞는 대응 전략은?

• 나는 2 주택 이상을 보유 중이다 → 양도세 시점 조정, 보유자산 일부 매각 고려
• 나는 월세 수익이 있다 → 임대사업자 등록/재등록 여부 검토해 세제 혜택 활용
• 나는 부동산보다 금융상품에 관심 있다 → 금·달러·우량 ETF 분산투자로 회피 전략

본인의 소득구간, 보유자산, 거래 계획에 따라 대응 전략이 달라집니다.

특히 정권 교체기에는 정책 방향성이 달라지므로, 과거와 같은 패턴을 반복하지 않도록 선제적으로 대응하는 것이 유리합니다.

한눈에 보는 요약

• 윤 전 대통령 탈당은 정치지형과 정책 흐름 모두 뒤흔들 가능성이 큼.
• 정권 교체 시 부동산·세금 규제 강화는 매우 유력.
• 투자자·실수요자 모두 지금 전략 점검이 필요한 시점.

본 글은 향후 발표될 공약과 정책 변화에 따라 계속 업데이트될 예정입니다.

※ 참고자료

- 중앙일보, 「윤석열 탈당, 정치권 반응과 경제 전망」, 2025.

- 한겨레신문, 「이재명 4년 연임제 개헌 추진 배경과 전망」, 2025.

- 국토교통부, 「2025년 부동산 정책 변화 예측 보고서」.

태그: 윤석열탈당, 부동산정책, 세금정책, 이재명연임제, 정권교체, 부동산투자전략

이 글은 경제센스연구소에서 작성하였습니다.

2025년 5월 7일, 서울시가 부동산 거래 시장의 투명성을 높이기 위한 새로운 정책을 발표했습니다.
이번 발표의 핵심은 실거래가 조작 근절, 허위 매물 차단, 거래 질서 확립이며, 이를 위해 AI 기반 실거래 모니터링 시스템과 공공 데이터 연계 관리 체계를 도입하는 것이 특징입니다.
서울시는 이를 통해 시장 신뢰 회복과 불법 거래 차단에 나설 계획입니다.

서울시 부동산 거래 신정책 핵심 요약

• 실거래가 검증 강화: 실거래 신고 내용을 국세청, 등기부 정보와 자동 연계해 검증
• 허위 매물 AI 탐지 도입: 온라인 플랫폼상 허위 매물 자동 식별 시스템 구축
• 거래정보 공개 확대: 중개수수료, 계약일, 계약조건 등도 단계적으로 공개 예정
• AI 기반 모니터링: 이상 거래 패턴을 AI가 실시간 탐지하고 즉시 조사 착수

단순 행정 개선을 넘어, 실거래가 검증과 AI 감시체계라는 이중 장치를 도입한 것이 이번 대책의 관전 포인트입니다.

왜 지금, 이런 정책이 나왔을까?

• 부동산 실거래 신고가 가격 띄우기 용도로 악용되는 사례가 급증
• 청약 경쟁률 유도 목적의 허위 고가 계약 문제 지속
• 플랫폼 상 허위 매물 방치로 소비자 피해 증가

정책 세부내용: 서울시가 발표한 강화 방안

1. 실거래가 검증 강화 시스템 도입

서울시는 국토교통부·국세청·서울시 부동산정보광장 간 데이터 실시간 연동 체계를 마련합니다.

허위 신고로 의심될 경우 자동 조사 대상으로 분류되어 행정처분 및 과태료 부과 가능성 증가

2. AI 기반 허위매물 탐지

온라인 플랫폼 연동 AI 시스템이 구축됩니다.
동일 매물이 수차례 등록되거나 거래 불가능한 상태임에도 계속 노출되는 경우 자동 탐지
탐지된 매물은 포털, 플랫폼과 연계하여 즉시 차단 및 패널티 부과

3. 거래정보 공개 확대 추진

현재는 실거래가, 면적, 건축년도 등만 공개되고 있으나,
향후 중개보수액, 계약일자, 계약조건 등도 추가 공개 추진
소비자 관점에서 정보 비대칭 문제를 해소하기 위한 조치로 주목됩니다.

4. 이상거래 AI 모니터링 시스템

비정상 거래 패턴(단기 고가 전세, 동일 세대 반복 매매 등)을 감지하는 시스템 가동
이상 거래 감지 시, 서울시 부동산정보과가 즉시 대응

주의 사항: 일부 중개업소가 AI 탐지 우회 시도 중이라 보완책도 병행됨

다른 도시 또는 해외 사례는?

• 일본 도쿄: 매물 검증 민관 공동 운영. 허위 매물 즉시 제재
• 싱가포르: 공공 플랫폼에서만 매물 노출. 거래 기록 실시간 공개

비교 포인트: 서울은 AI 기술 도입은 앞서지만, 제재 수준과 강제력은 여전히 개선 필요

언제부터 시행되나?

• 실거래가 검증 시스템: 2025년 7월 시범 적용 → 연내 확대
• 허위 매물 AI 탐지 시스템: 2025년 6월부터 플랫폼 연동
• 거래정보 공개 확대: 조례 개정 후 2026년 상반기부터 적용 가능성

※ 최신 정보 기준. 서울시 부동산정보광장 등에서 수시 확인 필요

투자자별 영향 분석

갭투자: 전세보증금을 활용해 적은 자본으로 집을 매입하는 방식. 가격 상승 시 차익 실현

전문가들은 어떻게 평가할까?

“AI 기반 부동산 감시는 디지털 전환의 신호탄이다” – 서울연구원

“허위 매물 기준에 대한 명확한 가이드라인이 필요하다” – 부동산114

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 허위 매물 정말 차단되나요?

→ 플랫폼과 연동된 AI 시스템이 반복등록·불가능 매물을 자동 감지해 차단합니다.

Q. 나에게 영향이 있나요?

→ 실거주자에겐 긍정적, 투기성 매수자에겐 진입장벽으로 작용할 수 있습니다.

요약

• 정책명: 2025 서울시 부동산 거래 투명성 강화 대책
• 핵심내용: 실거래가 검증, AI 모니터링, 정보 공개 확대
• 시행 시기: 2025년 6~7월부터 단계적 적용
• 기대효과: 거래 신뢰 확보, 허위 매물 차단, 소비자 보호

마무리

신뢰와 안정의 기반 마련될까?

서울시의 이번 정책은 단순한 제도 개선이 아니라, AI 기술과 공공 데이터 연계를 통한 미래형 부동산 시장 질서 확립 시도입니다. 실효성 여부는 향후 집행력과 협업기관의 대응에 달려 있지만, 시장 감시 체계의 패러다임 전환이 시작됐다는 점은 분명합니다.

※ 참고자료

- 서울특별시 보도자료 (2025.5.7)

- 국토교통부 실거래가 공개시스템

- 서울시 부동산정보광장

- 서울연구원 부동산 정책 보고서 (2025 Q1)

- 부동산114 칼럼 (2025년 4월호)

이 글은 경제센스연구소에서 작성되었습니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.

“집은 있는데, 생활비가 없다”
이는 지금 대한민국 고령층이 처한 가장 현실적인 문제입니다.
서울 금천구에 사는 76세 김 모 씨는 공시가 5억 원 아파트를 보유하고 있지만, 매달 들어오는 연금은 60만 원, 지출은 90만 원이 넘습니다.  
자산은 있지만 현금흐름이 부족한 고령층이 늘어나고 있다는 뜻이죠.
이런 상황에서 주목받고 있는 해법이 바로 ‘다운사이징’입니다.  
집을 줄이고 현금을 확보하는 전략, 왜 필요한지 지금부터 살펴봅니다.

"팔고 싶은데 이사할 곳이 없어요"
– 서울 시흥동 76세 김 씨

이처럼 은퇴 이후에도 '자산은 있지만, 현금이 부족한' 고령층이 늘어나고 있다.

하나금융그룹이 발표한 보고서에 따르면, 

우리나라 60세 이상 고령층의 자산 중 약 85%는 부동산

으로 구성돼 있다.

금융자산은 부족하고, 집 한 채가 곧 ‘노후 자산’이 된 상황이다.

이런 분들은 '다운사이징'을 고려해 보세요

• 연금만으로 생활비가 빠듯하다
• 의료비, 간병비가 걱정된다
• 집은 크지만 방이 텅 비어 있다
• 매달 관리비가 부담된다

용어설명 : 
다운사이징 : 크고 비싼 주택을 처분하고 소형 주택으로 이주하는 것. 자산 유동화와 거주비 절감을 목표로 함

고령층 자산 구조의 문제: '현금 없는 부자'

부동산 비중이 지나치게 높은 자산 구조는 고령층을 '유동성 부족' 상태로 몰아넣는다.

수입이 줄어든 상태에서 의료비, 돌발 비용이 발생하면 당장 쓸 현금이 없다.

정부는 각종 연금 제도와 기초생활보장제도를 운영하고 있지만, 고정적인 생활비를 감당하기엔 여전히 부족한 실정이다.

해결책으로 떠오른 ‘다운사이징(Downsizing)’

이 같은 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 주택 다운사이징이 주목받고 있다.

크고 비싼 집을 팔고 소형 저가 주택으로 이주하면, 거주비를 줄이면서 남은 자산을 생활비로 활용할 수 있기 때문이다.

또한, 남는 자금을 연금계좌로 이전하면 세제 혜택도 받을 수 있다.

이는 단순한 자산 매각이 아니라, 노후 자금의 안정적인 흐름을 확보하는 방법이 될 수 있다.

실제 사례: “막막했지만 지금은 만족해요”

“30평대 아파트를 팔고 경기 안양의 20평 공공임대주택으로 이사했어요. 처음엔 막막했지만, 관리비도 줄고 복지관도 가까워 만족해요.” – 68세 A 씨

해외는 벌써 제도화… 한국은 아직 걸음마

호주는 2018년부터 55세 이상 주택 매도자가 해당 자금을 연금계좌에 이전할 경우, 

최대 30만 호주달러(약 2억 6천만 원)

까지 세제 혜택을 제공하고 있다.

영국, 뉴질랜드도 유사한 정책을 시행 중이다.

반면 한국은 여전히 초기 단계다.

연금계좌에 넣으면 세제 혜택이 있지만, 이연 과세 한도는 1억 원에 불과하며, 제도 자체의 인지도도 매우 낮다. 한국주택금융공사의 주택연금 제도 가입률도 전체 고령층의 1% 수준에 머무르고 있다.

용어설명 :
이연과세 : 일정 조건을 충족할 경우, 세금 납부 시기를 유예해 주는 세제 혜택

현실적 장벽도 높다

고령층이 선호할 저층·소형·엘리베이터가 있는 주택은 턱없이 부족하다.

낯선 동네로의 이사는 정신적·신체적 부담이 크며, 사회적 고립이나 건강 악화로 이어질 수도 있다.

집을 팔기 전 고려해야 할 3가지

1. 가까운 병원·시장·교통 편의성 확인
2. 자녀 또는 가족과 거리 조율
3. 요양·복지 서비스 연계 여부 체크

대안도 있다! 다운사이징이 어려운 경우

• 주택연금 가입 → 현재 거주지를 담보로 매달 연금 수령
• 집을 임대주택으로 전환 → 안정적 월세 수익
• 전환형 보증금 제도 활용
• 복지형 노인임대주택 입주 지원

용어 설명 :
주택연금 : 고령자가 소유 주택을 담보로 매달 연금을 수령하는 제도. 한국주택금융공사 운영

※ 참고자료

- 하나금융그룹 고령층 자산 보고서 (2025)

- 호주 정부 Downsizer Contributions 정책

- 영국 Department for Levelling Up, Housing and Communities

- 한국주택금융공사 주택연금 통계자료 (2025.03)

이 글은 경제 센스 연구소에서 작성되었습니다.