2025년 기준, 외국인이 보유한 국내 주택 수가 10만 채를 돌파했습니다.
이는 통계 작성 이후 역대 최대치로, 특히 중국인이 전체 외국인 보유 주택의 56%를 차지하면서 그 배경과 영향에 관심이 쏠리고 있습니다.
외국인 주택 보유 현황 요약
- 총 외국인 보유 주택: 10만 123채 (2025년 5월 기준)
- 보유 국가 TOP3: 중국 56%, 미국 19%, 캐나다 6%
- 보유 지역: 수도권 집중 (서울·인천·경기 70%)
국토교통부 발표에 따르면, 외국인이 보유한 국내 주택 수가 역대 최대치를 기록하며 부동산 시장의 구조적 변화를 예고하고 있습니다.
특히 서울 강남권, 마곡지구, 인천 송도 등 개발호재가 풍부한 지역에 집중적으로 매입이 이뤄졌으며, 일부는 전세 수익을 위한 임대사업 등록까지 병행하고 있는 것으로 확인됐습니다.
중국인 주택 보유 비중이 높은 이유는?
전체 외국인 보유 주택 중 중국인 비중이 56%로 압도적인 이유는 단순한 통계 이상의 경제적·제도적 배경과 연관돼 있습니다.
최근 몇 년간 위안화 가치 하락, 중국 내 부동산 규제 강화, 경제 불확실성이 심화되며 일부 고자산가들이 한국 부동산을 대체 투자처로 선택한 것으로 분석됩니다.
또한 자녀의 유학 및 정착, 고급 의료 접근성, 장기 체류를 위한 거주지 확보 등의 목적도 맞물려, 강남권 아파트, 위례·판교 등 신도시 주택을 실거주 또는 복합 목적(투자+거주)으로 매입하는 수요가 증가하고 있습니다.
실수요 vs 투기… 외국인 주택 매입의 논란
외국인의 주택 매입이 실거주 목적인지, 단기 시세차익을 노린 투기성 투자인지를 두고 사회적 논란이 이어지고 있습니다.
특히 2020년대 이후 부동산 가격 급등기와 외국인 매입량 증가가 맞물리며, 실수요자 중심의 시장 원칙이 흔들릴 수 있다는 우려가 제기됩니다.
더불어, 외국인은 내국인과 다른 금융 및 세무 규제 환경에 놓여 있습니다.
예를 들어, LTV 등 대출 규제에서 일부 제외되거나, 국세청 자금출처 조사 대상에서 사각지대에 놓일 가능성, 그리고 양도소득세·취득세 감면 혜택 등으로 인해 제도적 형평성 논란이 커지고 있습니다.
용어설명 :
투기성 투자 : 단기 시세차익을 목적으로 한 부동산 매입
전세시장과 내국인에게 미치는 영향은?
전문가들은 외국인의 주택 매입 확대가 제한된 공급량과 맞물려 전세 시장에 부담을 줄 수 있다고 지적합니다.
특히, 공공임대주택 수요가 높은 지역에서 외국인이 자가로 주택을 보유할 경우, 전세 물량 자체가 줄어들고, 이에 따라 보증금 상승 및 전세가율 상승이 이어질 수 있습니다.
이러한 구조는 실수요자인 내국인의 주거비 부담을 가중시키고, 진입장벽을 더욱 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
더불어 외국인의 경우 전세보증금 반환 보장 제도의 사각지대에 위치하는 경우가 있어, 세입자가 피해를 입는 사례도 우려되고 있습니다.
용어설명 :
실수요자 : 실제 거주 목적으로 주택을 구입하는 사람
전세보증금 반환 보장제 : 전세 계약 종료 시 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도
주요국 외국인 부동산 규제는?
전 세계적으로 외국인의 부동산 매입에 대해 엄격한 규제를 도입하는 국가가 증가하고 있습니다. 이는 시장 과열, 실수요자 보호, 투기 차단이라는 정책 목적 때문입니다.
- 호주: 외국인은 ‘신축 주택’만 구매 가능. 기존 주택은 원칙적으로 매입 금지
- 캐나다: 2023년부터 일시적 외국인 주택 매입 금지 조치 시행
- 싱가포르: 외국인 매입 시 추가 취득세 최대 30% 부과
이러한 해외 사례는 시장 안정성과 공정성 확보를 위한 실질적 장치로 기능하고 있으며, 한국 역시 거래 투명성 확보와 실수요자 중심의 정책 기조 강화를 위해 유사한 규제 방향을 검토할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 외국인도 전세를 줄 수 있나요?
→ 가능합니다. 다만 보증금 반환 책임이 불명확할 수 있어, 세입자 입장에서는 전세보증보험 가입 등 안전장치 확보가 필요합니다.
Q. 외국인 주택 매입 시 세금은 어떻게 되나요?
→ 취득세·보유세·양도소득세 체계는 내국인과 동일하지만, 일부 국가는 세무 협약에 따라 일부 감면 혜택이 적용될 수 있습니다.
Q. 외국인도 대출을 받을 수 있나요?
→ 원칙적으로 가능하지만, 심사 기준이 더 까다롭고, 대부분은 현금거래 중심으로 이루어지는 편입니다.
Q. 외국인이 보유한 주택을 임대사업 등록할 수 있나요?
→ 일부 지역에서는 외국인도 임대사업자로 등록이 가능하며, 전세 또는 월세 수익을 목적으로 매입하는 사례도 존재합니다.
Q. 외국인의 주택 매입은 허가제가 적용되나요?
→ 현재는 별도 허가 없이 매입 가능하나, 국방·농지·문화재 보호 구역 등 일부 제한구역은 별도 심의 또는 제한이 적용됩니다.
마무리
외국인의 국내 주택 보유 확산은 단순한 수치 이상의 의미를 갖습니다.
이는 국내 부동산 시장의 구조적 전환이 시작됐음을 보여주는 신호이자, 정책적 대응이 시급하다는 뜻이기도 합니다.
실수요자 보호, 전세 시장의 안정성 확보, 그리고 세입자 안전망 강화를 위해서는 제도적 보완이 반드시 필요하며, 해외 규제 사례를 참고한 전략적 접근이 중요한 시점입니다.
※ 참고자료
- 국토교통부 외국인 주택 보유 통계 (2025.05)
- 한국감정원 부동산 분석 보고서
- 대한민국 국회 입법예고시스템
- 연합뉴스, 머니투데이, 이데일리 외 뉴스 종합
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이 글은 경제센스연구소에서 작성하였습니다.
※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.
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