“팔고 싶어도 무섭고 막막하다” – 고령층 ‘다운사이징’이 필요한 이유

고령층 다운사이징의 필요성

 

“살고 있는 집은 있는데, 생활비가 없다.”

서울 금천구 시흥동의 한 아파트(전용 84㎡)에 25년째 홀로 거주 중인 김 모(76)씨는 오늘도 생활비 걱정에 한숨을 쉰다.

공시가격 기준 5억 원의 집을 소유하고 있지만, 연금 수령액은 고작 60만 원 남짓.

관리비와 생활비로 나가는 돈은 매달 90만 원을 훌쩍 넘긴다.

 

"팔고 싶은데 이사할 곳이 없어요"
– 서울 시흥동 76세 김 씨

 

이처럼 은퇴 이후에도 '자산은 있지만, 현금이 부족한' 고령층이 늘어나고 있다.

하나금융그룹이 발표한 보고서에 따르면, 

우리나라 60세 이상 고령층의 자산 중 약 85%는 부동산

으로 구성돼 있다.

금융자산은 부족하고, 집 한 채가 곧 ‘노후 자산’이 된 상황이다.

 

구분	자산 비중
부동산	85%
금융자산	15%

 

이런 분들은 '다운사이징'을 고려해 보세요

• 연금만으로 생활비가 빠듯하다
• 의료비, 간병비가 걱정된다
• 집은 크지만 방이 텅 비어 있다
• 매달 관리비가 부담된다

 

용어설명 : 
다운사이징 : 크고 비싼 주택을 처분하고 소형 주택으로 이주하는 것. 자산 유동화와 거주비 절감을 목표로 함

 

고령층 자산 구조의 문제: '현금 없는 부자'

부동산 비중이 지나치게 높은 자산 구조는 고령층을 '유동성 부족' 상태로 몰아넣는다.

수입이 줄어든 상태에서 의료비, 돌발 비용이 발생하면 당장 쓸 현금이 없다.

정부는 각종 연금 제도와 기초생활보장제도를 운영하고 있지만, 고정적인 생활비를 감당하기엔 여전히 부족한 실정이다.

 

해결책으로 떠오른 ‘다운사이징(Downsizing)’

이 같은 문제를 해결할 수 있는 대안 중 하나로 주택 다운사이징이 주목받고 있다.

크고 비싼 집을 팔고 소형 저가 주택으로 이주하면, 거주비를 줄이면서 남은 자산을 생활비로 활용할 수 있기 때문이다.

 

다운사이징 전후 비교

 

또한, 남는 자금을 연금계좌로 이전하면 세제 혜택도 받을 수 있다.

이는 단순한 자산 매각이 아니라, 노후 자금의 안정적인 흐름을 확보하는 방법이 될 수 있다.

 

실제 사례: “막막했지만 지금은 만족해요”

“30평대 아파트를 팔고 경기 안양의 20평 공공임대주택으로 이사했어요. 처음엔 막막했지만, 관리비도 줄고 복지관도 가까워 만족해요.” – 68세 A 씨

 

해외는 벌써 제도화… 한국은 아직 걸음마

호주는 2018년부터 55세 이상 주택 매도자가 해당 자금을 연금계좌에 이전할 경우, 

최대 30만 호주달러(약 2억 6천만 원)

까지 세제 혜택을 제공하고 있다.

영국, 뉴질랜드도 유사한 정책을 시행 중이다.

반면 한국은 여전히 초기 단계다.

연금계좌에 넣으면 세제 혜택이 있지만, 이연 과세 한도는 1억 원에 불과하며, 제도 자체의 인지도도 매우 낮다. 한국주택금융공사의 주택연금 제도 가입률도 전체 고령층의 1% 수준에 머무르고 있다.

 

용어설명 :
이연과세 : 일정 조건을 충족할 경우, 세금 납부 시기를 유예해 주는 세제 혜택

 

현실적 장벽도 높다

고령층이 선호할 저층·소형·엘리베이터가 있는 주택은 턱없이 부족하다.

낯선 동네로의 이사는 정신적·신체적 부담이 크며, 사회적 고립이나 건강 악화로 이어질 수도 있다.

 

고령자 이사 망설이는 이유

 

집을 팔기 전 고려해야 할 3가지

1. 가까운 병원·시장·교통 편의성 확인
2. 자녀 또는 가족과 거리 조율
3. 요양·복지 서비스 연계 여부 체크

 

대안도 있다! 다운사이징이 어려운 경우

• 주택연금 가입 → 현재 거주지를 담보로 매달 연금 수령
• 집을 임대주택으로 전환 → 안정적 월세 수익
• 전환형 보증금 제도 활용
• 복지형 노인임대주택 입주 지원

용어 설명 :
주택연금 : 고령자가 소유 주택을 담보로 매달 연금을 수령하는 제도. 한국주택금융공사 운영

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※ 참고자료

- 하나금융그룹 고령층 자산 보고서 (2025)

- 호주 정부 Downsizer Contributions 정책

- 영국 Department for Levelling Up, Housing and Communities

- 한국주택금융공사 주택연금 통계자료 (2025.03)

 

 

이 글은 경제 센스 연구소에서 작성되었습니다.