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국토교통부가 최근 발표한 ‘민간임대주택 정책 개편안’이 임대시장에 큰 파장을 예고하고 있습니다.

2025년부터 일부 임대사업자 등록의무 완화 또는 폐지 가능성이 검토되고 있으며, 집주인과 세입자 모두에게 중요한 변화가 될 수 있습니다.

이번 개편은 등록 임대주택 제도가 과거에는 세제혜택 중심으로 설계되었지만, 최근엔 혜택보다 규제가 많다는 지적이 커지면서 논의가 촉발됐습니다.

용어설명 :
민간임대주택 : 민간이 공급하고 운영하는 임대주택
임대사업자 등록 : 지자체에 신고 후 각종 세제혜택을 받는 등록제도

현재 제도 : 민간임대 등록제란?

민간임대 등록제는 집을 1채 이상 임대하는 사람(개인/법인)이 일정 조건에 따라 지자체에 임대사업자로 등록하는 제도입니다.

등록 시 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 감면 등의 세제 혜택이 제공되며, 임대료 인상 제한 및 의무 임대기간 설정 등도 적용됩니다.

해당 제도는 원래 전·월세 시장의 투명성 확보와 세입자 보호를 목표로 도입되었으며, 특히 전세보증보험 가입 등 안전장치 역할도 수행해 왔습니다.

그러나 2020년 이후 정부 정책 기조 변경과 함께 세제 혜택 축소, 등록 요건 강화 등이 이뤄지면서 실제 등록 건수는 지속적으로 감소하고 있는 실정입니다.

이로 인해 시장에서는 실효성이 낮은 등록제의 유지 필요성에 대한 논의가 이어지고 있으며, 국토교통부는 2025년 제도 개편을 통해 현실에 맞는 방향으로 개선을 추진 중입니다.

2025년 제도 개편 주요 내용

• 단기임대 등록 폐지 검토: 과거에 많았던 4년 단기임대 등록은 폐지 가능성이 높음
• 장기임대 요건 완화: 기존의 임대의무기간 8년 유지하되, 보유세 혜택 강화
• 등록제 자체 폐지 논의: 자율시장에 맡기자는 의견도 함께 논의 중

임대인과 세입자에게 미치는 영향

임대인 입장에서는 등록 시 세제 혜택보다 규제 부담이 커졌다는 인식이 확산되며, 등록을 꺼리는 현상이 뚜렷해졌습니다.

예를 들어, 의무 임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 부기등기 의무 등은 유연한 자산운용을 방해할 수 있어 투자 매력을 낮추는 요인으로 작용했습니다.

반면 세입자 입장에서는 등록주택이 전·월세상한제, 계약갱신청구권 보장 등의 안정성 확보 수단이 되었기에, 등록주택의 감소는 곧 주거 안정성 악화로 이어질 수 있습니다.

특히 최근 전세사기 이슈로 인해 임대인의 신뢰성 확보가 중요해진 상황에서 등록제 축소는 임차인의 계약 리스크를 키울 수 있는 구조로 이어질 수 있습니다.

이에 따라 정부는 등록제 폐지 또는 축소와 함께 보완적 장치 마련을 병행하겠다고 밝힌 상태입니다.

투자자 관점에서 주의할 점

등록제의 폐지 또는 제도 변경이 확정될 경우, 기존 등록자의 세제혜택 소급 적용 여부는 물론, 향후 임대주택 시장의 투자 구조 자체가 바뀔 수 있습니다.

기존 등록자는 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 임대소득세 감면 등 다양한 세금 혜택에 따라 투자 전략을 세웠던 만큼, 제도 변화에 따라 계획의 수정 또는 투자처 변경이 불가피합니다.

특히 장기보유형 투자자나 고가주택 보유자의 경우, 임대의무기간, 보유기간 기준, 세제 적용 시점 등에 따라 향후 매각 전략 및 포트폴리오 구성이 크게 달라질 수 있습니다. 

변화가 시작되기 전에 미리 시뮬레이션하고 대비하는 것이 중요합니다.

사례 : 장기임대 등록자의 변화 예측

서울 강서구의 임대사업자 A 씨는 2019년, 주택 2채를 장기임대 등록하고 현재 의무임대기간 8년 중 절반을 소화한 상태입니다.

그러나 최근 제도 개편 논의가 본격화되며, 기존 등록자에 대한 세제 혜택 유지 여부가 불확실해지자 전략 수정을 고민하고 있습니다.

제도 폐지 시 남은 기간에 대한 양도소득세 감면 및 종합부동산세 합산배제 혜택이 중단될 가능성이 있다는 점에서, A씨는 전세에서 월세로 전환, 보증금 비율 조정, 리츠나 상업용 부동산으로 자산 분산 등을 검토 중입니다.

이처럼 기존 등록자는 보유 목적과 지역, 세대 구성, 세율 영향도 등을 종합적으로 따져 향후 방향을 정해야 하며, 제도 발표 전 미리 준비하는 것이 현명합니다.

용어설명 :
장기임대 : 8년 이상 임대계약을 유지하는 조건

임대주택 등록 감소 통계

2020년 대비 2024년 기준 전체 등록임대주택 수는 약 27% 감소했으며, 수도권 평균은 약 -20%, 지방은 -35% 이상 감소한 지역도 있을 만큼 제도의 매력이 현저히 줄어든 상황입니다.

이러한 수치는 제도의 실효성 저하와 규제 강화, 세제혜택 축소가 복합적으로 작용한 결과로 해석되며, 등록하지 않고 비공식적으로 임대를 운영하는 사례도 늘고 있는 것으로 보입니다.

이는 세입자의 계약 안정성에도 영향을 줄 수 있는 구조적 변화로, 단순한 감소 수치 이상으로 시장 전체의 신뢰 기반 약화 가능성이 존재합니다.

세입자 권리 보호 방안 필요

등록제 개편 논의와 함께, 비등록주택에 거주하는 세입자의 권리를 제도적으로 보호해야 한다는 목소리도 점점 커지고 있습니다.

현재 등록주택에는 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도가 적용되지만, 미등록 주택은 보호 사각지대에 놓여 있는 상황입니다.

이에 따라 정부는 전세보증보험 의무화, 표준임대차계약서 사용 확대, 임대인 등록정보 공개 등을 통해 임대차 시장 전반의 신뢰 회복을 추진 중입니다.

이는 단순한 규제 완화가 아닌, 임차인 보호 중심의 주거복지 체계로의 전환 신호로 해석할 수 있습니다.

지역별 등록 임대 감소 추이

국토교통부의 최근 통계에 따르면, 2020년 대비 2024년 기준 등록임대주택 수는 전국 평균 약 27% 감소했습니다.

특히 서울·경기 지역은 평균 -20%, 지방 중소도시는 -35% 이상 줄어든 지역도 다수 존재합니다.

이러한 현상은 세제 혜택 감소, 등록요건 강화, 시장 규제에 대한 반감 등 복합적 요인이 영향을 준 것으로 분석됩니다. 

수도권과 지방 간의 감소폭 차이는 향후 임대주택 공급 불균형과 지역 간 주거비 격차로 이어질 가능성도 있어 주목할 필요가 있습니다.

등록제 폐지 후 대체 방안은?

등록임대제 축소 또는 폐지 이후, 세입자의 권리 보장과 계약 안정성을 위한 보완책 마련이 필수로 떠오르고 있습니다.

특히 보증금 반환 불이행, 갑작스러운 임대료 인상, 계약 갱신 거부 등에 대비한 제도적 보호 장치가 필요합니다.

현재 검토 중인 대체 정책은 다음과 같습니다.

• 전세보증보험 의무화: 보증금 반환 분쟁 사전 예방
• 표준임대차계약서 사용 확대: 계약서의 법적 효력 확보 및 분쟁 최소화
• 임대인 실명제 강화: 임대인의 신원 정보 명확화로 계약 신뢰도 확보
• 임대차 신고제와 정보공개 플랫폼 연계: 세입자의 주택 선택권 보장

이러한 방안은 등록제의 기능을 대체하는 '시장 신뢰 기반 시스템' 구축의 초석이 될 수 있습니다.

제도 비교 요약표

마무리

2025년 민간임대 제도 개편은 단순한 일시적 이슈가 아니라, 임대시장 전반의 구조를 재편하는 중대한 전환점입니다.

과거에는 혜택 중심이던 제도가, 이제는 시장 자율성과 세입자 보호 간의 균형을 중점으로 재구성되는 흐름에 접어들었습니다.

따라서 기존 임대사업자뿐만 아니라 예비 부동산 투자자, 장기 거주를 고려 중인 세입자 모두가 이번 개편 방향을 면밀히 검토해야 합니다.

향후 법령 개정과 제도 시행까지는 시간이 걸리지만, 지금부터 대응 전략을 준비하는 것이 리스크를 줄이는 가장 현명한 방법입니다.

임대 기간 전략, 자산 포트폴리오 재조정, 세금 시뮬레이션, 지역별 수익성 분석 등 자신에게 맞는 구체적인 계획을 세워야 할 시기입니다.

변화의 중심에 설 수 있는 기회로 삼는 것이 중요합니다.

※ 참고자료

- 국토교통부 보도자료 (2025.5)

- 대한민국 정책브리핑

- LH 민간임대주택 FAQ

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이 글은 경제센스연구소에서 작성하였습니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.