경제 센스 연구소

2025년 하반기부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 전면 시행됩니다.
이는 금융당국이 가계부채 증가를 억제하기 위한 강도 높은 조치로, 앞으로 대출을 받으려는 실수요자나 기존 대출자 모두에게 직접적인 영향을 미칠 전망입니다.
특히 이번 규제로 인해 소득 대비 대출 가능 금액이 줄어들고, 자금 운용 계획에도 변화가 필요해졌죠.
이 글에서는 DSR 규제의 개념부터 3단계 도입으로 달라지는 점, 영향, 대응 전략까지 하나하나 쉽게 풀어드립니다.

DSR이란? 개념부터 정리하기

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 개인이 보유한 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 마이너스통장 등)의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다.

• 예시: 연소득이 5,000만 원이고, 연간 대출 상환액이 2,500만 원이라면 DSR은 50%
• DSR 40%는 연소득의 40%까지만 대출 원리금을 갚는 데 쓸 수 있다는 뜻

과거에는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 중심의 규제가 이뤄졌지만, DSR은 개인의 상환 능력 자체에 초점을 맞춘다는 점에서 훨씬 강력한 규제입니다.

2025년 하반기 도입될 DSR 3단계, 무엇이 달라지나?

정부는 2023~2025년까지 3단계에 걸쳐 DSR 규제를 강화하는 로드맵을 마련했고, 현재는 2단계까지 시행된 상태입니다.

이번 하반기부터 시행되는 3단계 핵심 내용은 다음과 같습니다.

1. 대출금액 1억 원 초과 → 모든 대출에 DSR 적용
2. DSR 계산 시 '비은행권 대출'도 강화된 방식으로 반영
3. DSR 40% 기준 전국 단위 적용 (투기과열지구, 조정지역과 무관)
4. 스트레스 금리 적용: 은행권, 비은행권 모두 대출 심사 시 1.5% 이상의 스트레스 금리 가산 예정 (스트레스 금리는 향후 금리 인상 가능성을 반영해 실제보다 높은 금리를 가정하여 심사하는 방식입니다.)

즉, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 햇살론 등 모든 대출에 대해 일괄적이고 정교하게 상환 능력을 심사하게 됩니다.

DSR 계산 예시

※ 단순 예시이며 금융사별 내부 기준에 따라 다름. 실제 대출 가능 금액은 신용도, 대출 종류, 상환 방식 등에 따라 달라질 수 있으므로 금융기관과 사전 상담이 필요합니다.

DSR 3단계 시행이 불러올 변화들

• 대출 총량 급감 가능성: 신규 대출이 사실상 어려워질 수 있음
• 중저신용자 금융 접근성 악화: 사금융 유입 우려 증가
• 대출상품 트렌드 변화: 분할상환 중심으로 전환

정부의 보완 대책은?

• 서민금융진흥원, 지역신용보증재단 통한 정책성 대출 확대
• 소득증빙 어려운 계층 대상 저금리 상품 검토 중
• 일부 대출은 완화 적용 예정 (전세·학자금 등)

누가 영향을 받을까?

• 집을 새로 구입하려는 실수요자: 기존 주택 포함한 전체 대출 합산
• 다중채무자: 상환액이 커지며 기준 초과 가능성 ↑
• 프리랜서/자영업자: 소득 추정 방식에 따라 대출 제한

⚠️전세자금대출, 학자금대출도 DSR에 포함되므로 청년층 주의 필요!

대응 전략은?

• 현재 대출 통합 및 정리로 DSR 비율 낮추기
• 소득 증빙 자료 준비 (프리랜서, 자영업자 필수)
• 정책 금융 상품 적극 활용

자주 묻는 질문 Q&A

Q. 전세자금대출 1억, 연소득 4천 가능?

→ 기존 대출 여부 따라 가능성 달라짐

Q. 학자금대출 포함?

→ 원리금 상환 중이면 포함

Q. 부모님 명의 주택 거주 중 영향?

→ 전세대출은 포함, 기타 영향은 적음

Q. 기존 대출은 어떻게 계산?

→ 상환 방식에 따라 다르게 반영됨

부동산 시장에 미치는 영향

• 대출 위축 → 거래량 감소 → 집값 안정 가능성
• 실수요 중심으로 재편될 가능성
• 전세 수요 위축 → 매매 전환 증가 가능성

마무리

2025년 하반기부터 DSR 3단계가 전면 시행되면, 대출은 심사를 통과해야만 가능한 구조가 됩니다.

실수요자도 신중한 전략과 철저한 준비가 필요한 시대입니다.

소득 대비 부채 관리가 가장 중요한 기준이 될 것입니다.

※ 참고자료

- 금융위원회 보도자료 (2025.05.06 기준)

- 연합뉴스, 한국경제, 머니투데이 외 종합

이 글은 티스토리 블로그 경제 센스 연구소에서 제공합니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.