가족 간 부동산 거래는 자산 승계, 상속 대비, 증여세 절세 등을 위해 흔히 활용됩니다.
그러나 '가족'이라는 특수성을 이유로 가격을 임의로 정하거나 절차를 생략하면, 오히려 양도소득세, 증여세, 취득세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
특히 국세청은 가족 간 거래를 엄격히 심사하고 있어, 사전 준비가 필수입니다.
이번 글에서는 2025년 세법 기준으로 가족끼리 부동산을 사고팔 때 절세하는 방법과 특수관계인 거래 시 주의사항을 구체적으로 정리했습니다.
1. 가족 간 거래도 ‘시가’가 기준입니다
가족 간 거래라도 법적으로는 시가를 기준으로 세금이 부과됩니다.
시가는 다음 방법으로 산정합니다.
- 유사 지역 실거래 사례
- 공인 감정평가 금액
- 국세청 기준시가나 공시지가 (보조자료로 활용)
시가보다 거래가가 30% 이상 낮거나, 시가 대비 차액이 3억 원을 초과하면 증여세 부과 대상이 됩니다.
적정 가격을 책정해야 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.
2. '특수관계인' 범위는 어디까지?
특수관계인은 단순한 직계가족뿐 아니라 다음까지 포함됩니다.
- 배우자, 부모, 자녀, 형제자매
- 조부모, 손자녀
- 6촌 이내 혈족
- 4촌 이내 인척
이들과 부동산 거래를 할 때는 세금 리스크가 커지므로 주의가 필요합니다.
3. 가족 간 거래 시 주요 세금 이슈
| 세금 종류 | 주요 발생 상황 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 매도인이 부담 | 실거래가와 취득가 차익 기준 과세 |
| 증여세 | 매수인이 부담 | 시가보다 저가 양도 시 발생 |
| 취득세 | 매수인이 부담 | 실거래가 기준으로 과세 |
4. 양도소득세, 증여세, 취득세 핵심 포인트
- 양도소득세: 실거래가 기준 양도차익에 부과
- 증여세: 저가 양도 시 시가 차액에 대해 과세
- 취득세: 시가 기준으로 부과 (주택 1~3%, 비주택 4%)
5. 세금 납부 시기와 신고 기한 정리
- 양도소득세: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부
- 증여세: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내 신고·납부
6. 증여추정 방지 요령
국세청이 증여로 추정하는 것을 방지하려면 다음을 지켜야 합니다.
- 감정평가서 확보 (필수는 아니지만 매우 유리)
- 매매대금 계좌이체 (현금거래 금지)
- 정식 매매계약서 작성 (공증까지 하면 더욱 좋음)
- 취득세·등록세 신고 성실
7. 거래 후 보완해야 할 서류 목록
- 부동산 매매계약서
- 매매대금 송금 내역 (이체 영수증)
- 감정평가서 (가능 시)
- 취득세 신고 및 납부 영수증
- 등기부등본 변경 내역
8. 고액 부동산 거래 시 추가 주의사항
9억 원 초과 주택은 별도로 아래 세금 리스크가 존재합니다.
- 양도소득세 고가주택 규정 적용 (양도차익 중 비과세 한도 축소)
- 증여세 고가 부동산 신고 강화
- 취득세 추가 중과 가능성
9. 감정평가받을 때 팁
가족 간 거래라면 가능하면 거래 직전에 감정평가를 받는 것이 좋습니다. 감정평가 비용은 일반적으로 50만~80만 원 선이며, 거래 금액에 비하면 적은 편입니다. 특히 시세 변동이 심한 경우, 평가서가 증여세 방어에 큰 도움이 됩니다.
10. 부부간 부동산 거래 주의사항
- 혼인관계 유지 중 매매는 증여로 의심 가능성 높음
- 이혼 후 재산 분할은 과세되지 않음
- 매매금액 지급 증빙 철저히 필요
11. 실제 세무조사 사례 소개
2024년 서울 지역에서는 부모가 자녀에게 시세 8억 원 아파트를 5억 원에 매도한 건이 세무조사로 적발됐습니다.
국세청은 3억 원을 증여로 간주하여, 약 5,000만 원 상당의 증여세를 부과했습니다.
이 사례처럼, 거래 당시에는 문제가 없어 보였지만, 추후 시세 자료를 근거로 세금이 추징될 수 있습니다.
12. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 시세보다 20% 싸게 팔았는데 괜찮나요?
→ 30% 미만 차이나 3억 원 이내면 문제 될 가능성 낮지만, 감정평가서로 방어하는 것이 안전합니다.
Q. 감정평가를 안 받아도 되나요?
→ 법적 의무는 없지만, 분쟁이나 세무조사 대비에 강력 추천합니다.
Q. 가족 간 거래 후 몇 년간 보관해야 하나요?
→ 최소 5년 이상 모든 거래 서류를 보관해야 안전합니다.
마무리
가족끼리 부동산 거래한다고 해서 세금 리스크가 사라지지 않습니다.
오히려 국세청은 특수관계인 간 거래를 더욱 엄격히 심사합니다.
시가 기준 거래, 자금 흐름 투명화, 정확한 세금 신고, 보완 서류 준비까지 모두 갖춰야 합니다.
정상적인 절차를 따른다면, 가족 간에도 합법적이고 안전한 부동산 이전이 가능합니다.
※ 참고자료
- 국세청 홈택스 - https://www.hometax.go.kr
- 국세청 2025년 부동산 거래 증여세 해설
이 글은 경제 블로그 ‘경제 센스 연구소’에서 작성되었습니다.
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