경제 센스 연구소

해외에 아파트 한 채 샀을 뿐인데, 세무조사 대상이 될 수도 있다면?
2025년부터 해외금융계좌 및 해외부동산에 대한 신고 의무가 강화되면서, 실수로 누락할 경우 고액 과태료나 세무조사 대상 확대까지 이어질 수 있습니다.
미국, 베트남, 일본, 호주 등지에서 임대 수익이나 시세 차익을 노리는 해외 부동산 투자자들이 늘고 있는 지금, 국세청은 해외자산 보유자에 대한 관리 기준을 대폭 정비 중입니다.
해외에 부동산을 취득했거나 보유 중이라면, 신고 기준·시기·주의사항을 지금 정확히 확인해 두셔야 합니다.

해외부동산도 한국에서 신고해야 하나요?

네, 맞습니다.

한국 국세청은 거주자의 전 세계 소득과 자산을 과세 대상으로 보기 때문에, 해외에서 아파트를 구매하거나 소득이 발생했다면 한국에도 신고해야 합니다.

신고하지 않고 방치했다가 나중에 문제가 되면, 과태료, 가산세, 세무조사까지 이어질 수 있습니다.

해외부동산과 관련된 신고는 다음과 같이 분류됩니다.

• 취득 신고: 해외 부동산을 매입한 경우, 계약 체결 월 말일부터 3개월 이내
• 보유 신고: 매년 6월 1일 기준 보유 현황을 7월 말까지 신고
• 처분 신고: 매도 또는 양도 시, 계약 체결 월 말일부터 3개월 이내

신고 대상은 누구인가요?

해외부동산 신고 대상은 ‘한국의 세법상 거주자’에 해당하는 사람 중, 아래 조건에 하나라도 해당하는 경우입니다.

• 해외에서 1억 원 이상 부동산을 취득
• 해외 부동산에서 임대소득이 발생
• 해외 부동산 양도로 양도차익이 발생
• 보유 중인 해외부동산 자산 합계가 7억 원 초과

거주자란? 국세청은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 체류한 자를 ‘거주자’로 간주합니다.

즉, 해외에 집을 사더라도 국내에 가족이 있거나 자녀가 유학 중인 경우 등은 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

2025년부터 무엇이 달라지나요?

2025년부터는 해외금융정보 자동교환 제도(CRS)가 더욱 확대됩니다.

이에 따라, 아랍에미리트(UAE), 말레이시아, 터키 등 신규 참여국이 추가되었고, 해외 부동산 취득 정보가 보다 실시간으로 공유됩니다.

즉, “국세청이 모를 거야”라는 생각은 더 이상 통하지 않습니다.

실제 사례: 임대소득을 신고하지 않았다가…

서울에 거주 중인 A 씨는 미국 LA에 위치한 콘도를 월세로 임대하며 매달 2,000달러의 수익을 올렸습니다.

하지만 한국에는 신고하지 않았고, 2년 뒤 미국과 한국 간 금융정보 교환을 통해 국세청이 이를 파악했습니다.

결과적으로 A 씨는 미신고에 대한 가산세와 과태료, 소득세 추징을 한꺼번에 받게 되었고, 총 900만 원 이상의 세금과 벌금을 부담해야 했습니다.

임대소득 신고 계산 예시

• 연간 임대소득: $2,000 x 12개월 = $24,000 (약 3,200만 원)
• 현지 미국 세금 납부: 약 20% → $4,800
• 한국 종합소득세: 한국 기준으로 과세, 다만 외국납부세액공제 가능

※ 외국납부세액공제를 받기 위해서는 현지 세금 납부 증빙이 필요하며, 신고를 생략하면 이중과세 조정이 불가능합니다.

홈택스에서 신고하는 방법

1. 국세청 홈택스 접속 → [신고/납부] 메뉴 클릭
2. [해외부동산 보유신고] 항목 선택
3. 매매계약서, 등기서류, 외화 송금내역 등 자료 첨부
4. 신고 후 접수 확인증 저장

신고하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?

• 과태료: 최대 2,000만 원 부과
• 가산세: 미신고 금액의 10~20%
• 세무조사: 탈루 혐의 있을 경우 특별조사 대상

거주자 vs 비거주자, 어떻게 다를까?

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 외국인 남편 명의로 되어 있는 해외 부동산도 신고 대상인가요?

→ 실제 소유자나 자금 출처가 한국 거주자인 경우 신고 의무가 있을 수 있습니다.

Q. 해외 콘도 임대 수익이 적은데, 굳이 신고해야 하나요?

→  소득 규모에 관계없이, 발생한 이상은 반드시 신고해야 합니다. 금액이 적어도 무신고는 가산세 대상입니다.

Q. 한국에서는 별도 세금 안 내도 되나요?

→  외국에서 납부한 세금이 있다면, 외국납부세액공제 제도를 통해 조정받을 수 있습니다. 하지만 반드시 사전 신고가 되어 있어야 합니다.

절세를 위한 팁 정리

• 해외 부동산 계약서, 송금 영수증, 임대계약서 등은 반드시 보관
• 해외 세금 신고와 납부 내역은 원본 스캔 후 홈택스에 첨부
• 장기 보유를 고려 중이라면 미리 세무 전문가 상담

마무리

해외 부동산 투자 기회는 분명 매력적입니다.

하지만 그 이면에 있는 복잡한 세무 규제를 무시하면 큰 리스크로 돌아올 수 있습니다.

특히 2025년 이후에는 정보교환이 더 강화되므로, '몰라서 안 했다'는 변명은 더 이상 통하지 않습니다.

이 글을 통해 해외 부동산 신고 의무를 미리 숙지하고, 불이익 없이 자산을 안전하게 관리하시길 바랍니다.

※ 참고자료

- 국세청 홈택스 - 해외부동산 신고 안내

- OECD CRS 참여국 목록 (2025년 기준)

- 기획재정부 외환거래법 해설서 (2024 개정판)

이 글은 티스토리 블로그 ‘경제 센스 연구소’에서 작성되었습니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.