경제 센스 연구소

2025년, 정부는 부동산 세금 부담을 완화하기 위해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 동결했습니다.  
이에 따라 보유세(재산세 + 종합부동산세)에 영향을 주는 공시가격 기준은 시세 상승에도 불구하고 제한적으로만 조정되고 있습니다.
하지만 지역별 공시가 변동 폭에 따라 보유세 부담이 달라질 수 있고, 대응 전략에 따라 세금을 절감할 수도, 낭비할 수도 있는 상황이죠.
이 글에서는 보유세 구조, 공시가 변화의 세금 영향, 실전 절세 전략까지 2025년 기준으로 쉽게 정리해드립니다.

🏠 우리 집 공시가격 확인하기:
부동산공시가격알리미 바로가기

보유세란? 구조부터 이해하자

보유세는 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 부과되는 세금으로, 주로 재산세와 일정 기준 이상일 때 부과되는 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다.

• 재산세: 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과
• 종합부동산세: 1세대 1 주택 기준 공시가격 12억 원 초과 시 과세

공시가격은 정부가 매년 산정하며, 이 공시가를 기준으로 세금이 계산됩니다. 따라서 공시가 현실화율은 시세 대비 공시가의 비율로 세부담의 기준이 됩니다.

공시가격 현실화율이란?
시세 대비 공시가격의 비율로, 예를 들어 시세 10억 아파트의 공시가가 7억이면 현실화율은 70%입니다.

2025년 공시가격, 현실화율은 동결… 시세 변동만 반영

• 공동주택 현실화율: 69.0%
• 단독주택 현실화율: 53.6%
• 토지 현실화율: 65.5%

시세 반영을 통해 지역별 공시가격이 조정되었고, 이에 따라 보유세 부담이 달라질 수 있습니다.

• 서울 평균 공시가격 7.86% 상승
• 대구 평균 공시가격 2.90% 하락

잠실주공 5단지: 보유세 약 28.64% 증가

최근 이슈: 공시가 오류로 인해 서울 송파·강남 일부 단지에서 집단 이의신청 준비 중. 건강보험료에도 영향이 있으므로 공시가 오류 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공시가 동결, 절세 전략은?

(1) 세부담 상한선 확인하기

• 일반 주택: 150%
• 다주택자/고가주택: 200~300%

(2) 공동명의 활용

부부 공동명의로 분산 보유 시 종부세 합산 과세 피할 수 있음.

(3) 1 주택자 고령자+장기보유 공제

(4) 이의신청 적극 활용

• 신청 시기: 4~5월
• 방법: 부동산공시가격알리미에서 온라인 신청
• 결과: 정정 시 세금도 자동 수정

(5) 보유세 계산 예시

공시가격 10억, 60세 이상 10년 보유 기준:
재산세 약 250만 원
종부세 약 80만 원 → 공제 후 약 40만 원

주의할 점: 공시가 상승, 모두에게 유리하지 않다

• 1세대 1 주택 양도세 비과세 기준(12억)도 공시가 기준 → 조건 불충족 우려
• 건강보험료 산정에도 공시가 반영됨 → 부담 증가 가능

자주 묻는 질문 

Q1. 공시가격이 오르면 세금도 무조건 오르나요?

→ 꼭 그렇지는 않습니다. 공시가격이 상승해도 세부담 상한제, 공제제도, 이의신청 등을 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 1주택자의 경우 고령자·장기보유 공제가 적용되면 세액이 크게 줄어듭니다.

Q2. 부부 공동명의로 바꾸면 보유세가 줄어드나요?

→ 네. 공동명의로 분산하면 종부세 합산 과세를 피할 수 있어 일정 구간에서는 유리할 수 있습니다. 단, 단독명의가 유리한 경우도 있어 총세액 비교 후 결정하는 것이 중요합니다.

Q3. 공시가격에 오류가 있는 경우, 어떻게 대응하나요?

→ 4~5월 중 부동산공시가격알리미 사이트에서 이의신청을 할 수 있습니다. 정정될 경우 재산세·건강보험료 등 관련 세금도 자동으로 수정됩니다.

Q4. 고령자·장기보유 공제는 중복 적용이 되나요?

→ 네. 종부세에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산 적용할 수 있으며, 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 다만, 1세대 1주택 요건 등을 충족해야 합니다.

Q5. 공시가 상승이 건강보험료에도 영향을 주나요?

→ 맞습니다. 지역가입자의 경우 공시가격이 건강보험료 산정 기준</strong에 포함되기 때문에, 공시가 상승 시 보험료가 올라갈 수 있습니다. 이 역시 이의신청으로 조정 가능성이 있습니다.

마무리

공시가 현실화율은 동결되었지만, 시세 반영에 따라 보유세 부담은 여전히 달라질 수 있습니다.
꼭 확인할 점:
- 내 집 공시가격 변동 확인  
- 종부세 기준 초과 여부  
- 공동명의/단독명의 선택  
- 고령자·장기보유 공제 가능 여부  
- 이의신청 여부

올해도 세금 낭비 없이 똑똑하게 대응하려면, 개인 상황에 맞는 전략 수립이 중요합니다.

※ 참고자료

- 국토교통부 2025년 공시가격 발표

- 한국지방세연구원 보유세 보고서

- 행정안전부 재산세 안내서

- 중앙일보·연합뉴스·한국경제 (2025년 4월)

이 글은 경제센스연구소에서 제공합니다.

※ 본문에 사용된 이미지는 ChatGPT(DALL·E 3)로 생성되었습니다.